Покупка недвижимости в Батуми: основные вопросы

Современные застройки — это жилые комплексы. Всё чаще появляются в Батуми высотки, так называемые «небоскрёбы». Многофункциональные здания с жилыми и коммерческими помещениями.

Эксперты предупреждают, что новостройки — это определённый риск. Особенно при покупке дистанционно, когда вы заочно выбираете и покупаете недвижимость в строящемся доме. Застройщик может оказаться недобросовестным.

В итоге — не соблюдаются сроки завершения строительства или вообще объект не достраивается. Такое случается и при личном присутствии покупателя, если плохо изучен рынок недвижимости. Лучше покупать после сдачи объекта в эксплуатацию.

У новостроек есть важные плюсы:

• в отличие от вторичной недвижимости здесь новая электропроводка, трубы и сантехника;
• компании-застройщики часто предлагают беспроцентную рассрочку.

В Батуми немало предложений и на вторичном рынке недвижимости. Этот сегмент обладает некоторыми преимуществами перед новостройками:

• большое количество предложений в разных районах города, особенно важно это для тех, кто облюбовал Старый город;
• обжитая территория с развитой инфраструктурой;
• шаговая доступность достопримечательностей;
• возможность въехать непосредственно после оформления покупки;
• предложения о срочной продаже по сниженным ценам.

На вторичном рынке Батуми выделяют панельные многоэтажки и старый фонд.

Старый фонд — это старые постройки в самом центре города, дома с исторической ценностью. Строили раньше очень качественно, поэтому многие дома — в хорошем состоянии. Здесь есть традиционные итальянские дворики и отдельные строения.

Но…

Если дом относится к историческим, охраняемым объектам, то владельцы не могут без разрешения властей проводить масштабный ремонт, перестройку и т.п.

В таких домах часто нет туалетов и ванных комнат непосредственно в квартире. Они расположены в общей зоне.

Панельные многоэтажки строились массово в середине и второй половине 20 века. У них классическая планировка. Некоторые из таких домов расположены в центральных районах города.

Минус в том, что многие дома сейчас не в очень хорошем состоянии. Появились хаотичные пристройки к фасадам зданий, самодельные лоджии, балконы. Это увеличивает площадь недвижимости, а соответственно — и стоимость.

Есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание при выборе вторичной недвижимости:

- соседство — непосредственно в доме и рядом стоящие строения;

- период постройки дома и срок проведения капитального ремонта;

- состояние сантехники и прочих коммуникаций.

Если вы хотите купить недвижимость в Батуми у моря, рассмотрите районы Старого города. Это уютные улочки, старинные дома, достопримечательности.

«Первая линия» — дома в непосредственной близости к морю.

«Внутренний центр» — микрорайоны за прибрежной линией, окружающие исторический центр. Здесь частично сохранились дома 19 – начала 20 века. В начале 21 века район преобразился. Появились новые фешенебельные здания, гостиничные небоскрёбы.

Новые районы — смесь традиционной застройки, небоскрёбов, ресторанов и других мест для отдыха и развлечений. Активно застраивается Новый бульвар, как первая линия у моря, так и немного дальше от побережья.

На окраине Батуми, строятся коттеджные посёлки. Новые виллы и таунхаусы с видами на море и горы появляются недалеко от аэропорта.

Ведётся строительство и в селениях неподалёку от Батуми: Чакви, Гонио, Махинджаури и т.д. Это «Периферия», признанные туристические места с чистыми пляжами. Ожидается, что недвижимость здесь будет пользоваться спросом.

Чаще всего продажи осуществляются в «Первой линии». А в последние 3–4 года активно продаётся недвижимость в новостройках в районе Нового бульвара.

Среди самых популярных мест в Батуми, где любят жить отдыхающие:

• улица Чавчавадзе;
• улица Горгиладзе — рестораны, бутики, банки и прочая инфраструктура;
• проспект Руставели — тянется вдоль побережья;
• улица Пушкина — удалена от моря, поэтому цены на жильё невысокие.

Россияне часто покупают недвижимость в Грузии и, в частности, в Батуми ещё и из-за ценовой доступности. Например, квартира в новостройке Батуми, без отделки и коммуникаций («чёрный каркас») обойдётся примерно в 45 000 $ (≈ 3 352 500 руб.).

В центральной части города стоимость выше, чем на окраинах. Влияет на цены и вид из окна.

Средняя стоимость 1 квадратного метра — 1100–700 долларов (81 950–52 150 руб.). Можно найти даже за 300–500 $ (22 350–37 250 руб.) в новостройке, «чёрный каркас», в стороне от центра и моря.

Квартира в премиальных комплексах на первой линии от проверенного застройщика (например, компании «Orbi» и «Альянс Групп») может стоить до 2500 $ (186 250 руб.) за кв.м. Крупные компании строят дома гостиничного типа, создают комфортные условия проживания. А это стоит денег.

Влияет на формирование стоимости и этап строительства. Так, в начальной стадии — 500–1000 долларов (37250–74500 руб.) за 1 кв.м. А в достроенном доме та же квартира может стоить 600–1500 долларов (44 700–111750 руб.).

На вторичном рынке цены тоже разные. Например, квартира площадью 40 м2 в центре города — от 30 000 $ (2 235 000 руб.). В частном доме — от 800 долларов (59 600 руб.) за квадратный метр.

Срок возврата вложений в покупку жилья бывает разным. Например:

- Болгария — 7–10 лет;

- Испания — 8–12 лет;

- Израиль — более 15 лет.

В курортных зонах Грузии инвестиции в жильё возвращаются примерно за 4–6 лет.

Стоимость аренды жилой недвижимости в Батуми меняется в зависимости от сезона. Самая высокая — с мая по октябрь, когда больше всего туристов и тех, кто приезжает на черноморское побережье работать.

Сейчас, когда отмечается общий экономический кризис и некоторый упадок в туристическом бизнесе, инвестиции в недвижимость можно рассматривать как долгосрочные.

Но это не повод отказаться от вложений в покупку недвижимости. Некоторые эксперты советуют именно сейчас покупать, потому что цена за квадратный метр ниже обычной, докризисной.

Подмечено, что даже долгосрочный доход от сдачи недвижимости в аренду выше, чем прибыльность депозитного вклада в грузинском или европейском банке.

Лучше всего для инвестиций подходит квартира в жилом комплексе у моря, с большой территорией и развитой инфраструктурой.

Перед сделкой важно проверить «юридическую чистоту» недвижимости. Помещение не должно иметь обременений или находиться в залоге.

Для проверки подобных тонкостей и грамотного оформления документов по сделке необходим опытный юрист. Это важно учитывать иностранцам. Ведь, как и в других странах, в Грузии есть нюансы проведения сделки.

Обычно юридическое сопровождение стоит около 100 $ (7450 руб.). Это дешевле, чем услуги риелтора. А маклер в Грузии не несёт ответственности за риски при оформлении сделки и проблемы, которые могут возникнуть после покупки жилья.

Для оформления документов от покупателя необходим документ, подтверждающий личность. Продавец, кроме паспорта, представляет выписку из государственного реестра. Предварительно нужно заплатить госпошлину — 55 лари (≈ 18 $ или 1320 руб.).

Подписание договора купли/продажи проходит в Доме Юстиции в присутствии консультанта. Он же регистрирует новый документ в гос. реестре. Договор составляется на грузинском языке. Для иностранцев нужен нотариально заверенный перевод. Одна страница стоит примерно от 10 лари (≈ 240 руб.).

Стоимость документов, подтверждающих сделку, зависит от срочности внесения данных в реестр. Срочное (в тот же день) оформление обойдётся в 200 лари (≈ 4800 руб.), через день — 150 лари (≈ 3600 руб.), через 4 дня — 50 лари (≈ 1200 руб.).