უძრავი ქონების ყიდვა ბათუმში: ძირითადი საკითხები
უძრავი ქონების თანამედროვე ბაზარი ბათუმში. როგორ მოვძებნოთ შესაფერისი ობიექტი და გარიგება. ქალაქის რომელ უბნებს უნდა მივაქციოთ ყურადღება. უძრავი ქონების ღირებულება და მომგებიანობა ბათუმში.
ყველაფერი ბათუმში უძრავი ქონების ყიდვის შესახებ ⬇️
- 1. ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი
- 2. მიმდინარე პერიოდის მახასიათებლები
- 3. რა უნდა აირჩიოს: ახალი შენობა ან მეორადი ბაზარი
- 4. ახალი შენობები
- 5. მეორადი უძრავი ქონება ბათუმში
- 6. ბათუმის რომელ ტერიტორიაზე აირჩიოს ქონება
- 7. როგორ მოვძებნოთ ქონება შესაძენად
- 8. დამოუკიდებელი ძიება
- 9. შუამავლების დახმარება
- 10. უძრავი ქონების ფასები ბათუმში
- 11. უძრავი ქონების მომგებიანობა ბათუმში
- 12. დოკუმენტებზე
ბათუმი დიდი ქალაქია საქართველოს შავი ზღვის სანაპიროზე. ეს არის საკურორტო ზონა, რომელიც აღიარებულია მრავალი დამსვენებლის მიერ, მიმზიდველი ადგილია რუსეთისა და ყოფილი საბჭოთა კავშირის სხვა სახელმწიფოების მაცხოვრებლებისთვის. ქალაქსა და მიმდებარე ტერიტორიებზე ბევრი საინტერესო და ღირსშესანიშნავი ადგილი, არბორეტუმი და ნაკრძალია.
ბათუმი ერთგვარი ეროვნული პროექტია შავი ზღვის სანაპიროზე საუკეთესო კურორტის შესაქმნელად. საქართველოს მთავრობა დიდ ინვესტიციებს ახორციელებს მის განვითარებაში.
ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი
უძრავი ქონება ბათუმში მიმზიდველია არა მხოლოდ საქართველოს მაცხოვრებლებისთვის, არამედ უცხოელებისთვისაც. უკრაინისა და რუსეთის მაცხოვრებლები ყველაზე ხშირად დაინტერესებულნი არიან ასეთი შენაძენით.
ვიღაც ქალაქში დასახლებას გეგმავს, ვიღაც კი უძრავი ქონების გაქირავების ბიზნესს აშენებს.
მოდით გადავხედოთ რამდენიმე მიზეზს, თუ რატომ უნდა იყიდონ რუსებმა უძრავი ქონება ბათუმში:
- ადგილობრივებთან კომუნიკაციის ენა რუსულია;
- უვიზო მიმოსვლა საქართველოში;
- ხელსაყრელი კლიმატი, დიდი რაოდენობით მზიანი დღე წელიწადში;
- წმინდა ზღვა, გრძელი ქვიშიანი და კენჭის პლაჟები;
- იაფი საკვები, ახალი ბოსტნეულისა და ხილის სიმრავლე;
- ადგილობრივების ტრადიციული სტუმართმოყვარეობა;
- განვითარებული ტურისტული კლასტერი;
- ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და ინფრასტრუქტურა;
- სწრაფი, არ არის დატვირთული ბიუროკრატიული წითელი ფირის დოკუმენტებით.
Приглашаем для общения про Грузию
მიმდინარე პერიოდის მახასიათებლები
2020-2021 წლებში ბათუმში, ისევე როგორც სხვა ქალაქებსა და ქვეყნებში, უძრავი ქონების ბაზარი კრიზისს განიცდის. მიზეზი ყველასთვის ერთნაირია-კორონავირუსი, ჩაკეტვები, სხვადასხვა შეზღუდვები.
დეველოპერები გთავაზობთ დიდი ფასდაკლება, ხელსაყრელი განვადებით, შეამციროს ზომა განვადებით ან გთავაზობთ შეძენის გარეშე განვადებით. ანუ, მყიდველი ადგენს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას განვადებით რამდენიმე წლის განმავლობაში და აკეთებს ყოველთვიურ გადასახადებს.
ბათუმის მეორადი უძრავი ქონების ბაზარი ასევე მდიდარია მყიდველებისთვის მომგებიანი შეთავაზებებით. ფასები ხშირად დაბალია, ვიდრე დეველოპერები.
ყველა უცხოელისთვის საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვის სასარგებლოდ კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი არგუმენტია - "ბინადრობის ნებართვის"მოპოვება. თუ შესყიდვის ფასი 100 000 დოლარზე მეტია, მაშინ ბინადრობის ნებართვა გაიცემა დამატებითი პრობლემების გარეშე.
რა უნდა აირჩიოს: ახალი შენობა ან მეორადი ბაზარი
სანამ დაიწყებთ უძრავი ქონების კონკრეტული ობიექტების ძებნას, თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ რა გაინტერესებთ პირველ რიგში — ახალი შენობები თუ მეორადი ბაზარი. ორივე შემთხვევაში არსებობს დადებითი და უარყოფითი ასპექტები.
ახალი შენობები
თანამედროვე შენობები საცხოვრებელი კომპლექსებია. ბათუმში სულ უფრო ხშირად ჩნდება მაღლივი კორპუსები, ე.წ. "ცათამბჯენები". მრავალფუნქციური შენობები საცხოვრებელი და კომერციული შენობებით.
ექსპერტები აფრთხილებენ, რომ ახალი შენობები გარკვეული რისკია. განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ყიდულობთ დისტანციურად, როდესაც თქვენ ირჩევთ და ყიდულობთ უძრავ ქონებას დაუსწრებლად მშენებარე სახლში. დეველოპერი შეიძლება იყოს არაკეთილსინდისიერი.
შედეგად, მშენებლობის დასრულების ვადები არ არის დაცული ან ობიექტი საერთოდ არ სრულდება. ეს ასევე ხდება მყიდველის პირადი თანდასწრებით, თუ უძრავი ქონების ბაზარი ცუდად არის შესწავლილი. უმჯობესია შეიძინოთ ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ.
ახალ შენობებს მნიშვნელოვანი უპირატესობები აქვთ:
- მეორადი უძრავი ქონებისგან განსხვავებით, არსებობს ახალი ელექტრო გაყვანილობა, მილები და სანტექნიკა;
- უძრავი ქონების დეველოპერები ხშირად გვთავაზობენ უპროცენტო განვადებას.
მეორადი უძრავი ქონება ბათუმში
ბათუმში მეორადი უძრავი ქონების ბაზარზე უამრავი შეთავაზებაა. ამ სეგმენტს აქვს გარკვეული უპირატესობები ახალ შენობებთან შედარებით:
- დიდი რაოდენობით შეთავაზებები ქალაქის სხვადასხვა კუთხეში, ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც აირჩია ძველი ქალაქი;
- დასახლებული ტერიტორია განვითარებული ინფრასტრუქტურით;
- ატრაქციონების გასეირნება;
- შეძენის შემდეგ უშუალოდ შესვლის შესაძლებლობა;
- გთავაზობთ გადაუდებელ გაყიდვას ფასდაკლებით ფასებში.
ბათუმის მეორად ბაზარზე გამოყოფილია პანელური მაღლივი კორპუსები და ძველი საძირკველი.
ძველი ფონდი არის ძველი შენობა ქალაქის ცენტრში, ისტორიული ღირებულების სახლები. ისინი ძალიან მაღალი ხარისხის აშენებდნენ, ამიტომ ბევრი სახლი კარგ მდგომარეობაშია. არსებობს ტრადიციული იტალიური ეზოები და ინდივიდუალური შენობები.
მაგრამ…
თუ სახლი ეკუთვნის ისტორიულ, დაცულ ობიექტებს, მაშინ მფლობელებს არ შეუძლიათ განახორციელონ ფართომასშტაბიანი რემონტი, აღდგენა და ა.შ. ხელისუფლების ნებართვის გარეშე.
ასეთ სახლებში ხშირად არ არის ტუალეტები და სველი წერტილები პირდაპირ ბინაში. ისინი განლაგებულია საერთო ტერიტორიაზე.
პანელის მაღალსართულიანი შენობები მასიურად აშენდა მე-20 საუკუნის შუა და მეორე ნახევარში. მათ აქვთ კლასიკური განლაგება. ზოგიერთი სახლი ქალაქის ცენტრალურ რაიონებშია განთავსებული.
უარყოფითი მხარეა ის, რომ ახლა ბევრი სახლი არ არის ძალიან კარგ მდგომარეობაში. იყო ქაოტური გაგრძელება შენობების ფასადებზე, კუსტარული ლოჯიები, აივნები. ეს ზრდის ქონების ფართობს და, შესაბამისად, ღირებულებას.
არსებობს რამდენიმე პუნქტი, რომელსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ მეორადი ქონების არჩევისას:
- სამეზობლო-პირდაპირ სახლში და მიმდებარე შენობებში;
- სახლის მშენებლობის პერიოდი და ძირითადი რემონტის პერიოდი;
- სანტექნიკისა და სხვა კომუნიკაციების მდგომარეობა.
ბათუმის რომელ ტერიტორიაზე აირჩიოს ქონება
თუ გსურთ შეიძინოთ ქონება ბათუმში ზღვით, გაითვალისწინეთ ტერიტორიები ძველი ქალაქი.
ეს არის მყუდრო ქუჩები, ძველი სახლები, ღირსშესანიშნაობები.
"პირველი ხაზი" - სახლები ზღვასთან ახლოს.
"შიდა ცენტრი" - ისტორიული ცენტრის მიმდებარე სანაპირო ხაზის მიღმა მდებარე უბნები. მე – 19-მე-20 საუკუნის დასაწყისის ნაწილობრივ შემონახული სახლებია. 21-ე საუკუნის დასაწყისში ეს ტერიტორია გარდაიქმნა. გამოჩნდა ახალი მოდური შენობები და სასტუმროს ცათამბჯენები.
ახალი რაიონები — ტრადიციული შენობების, ცათამბჯენების, რესტორნების და დასვენებისა და გართობის სხვა ადგილების ნაზავი. აქტიურად შენდება ახალი ბულვარი, როგორც პირველი ხაზი ზღვით, ასევე სანაპიროდან ცოტა მოშორებით.
ბათუმის გარეუბანში კოტეჯის დასახლებები შენდება. აეროპორტის მახლობლად ჩნდება ახალი ვილები და ქალაქის სახლები ზღვისა და მთის ხედებით.
მშენებლობა ასევე მიმდინარეობს ბათუმის მიმდებარე სოფლებში: ჩაქვში, გონიოში, მახინჯაურში და სხვ. ეს არის" პერიფერია", აღიარებული ტურისტული ადგილები სუფთა პლაჟებით. მოსალოდნელია, რომ აქ უძრავი ქონება მოთხოვნადი იქნება.
ყველაზე ხშირად, გაყიდვები ხორციელდება "პირველ ხაზში". ბოლო 3-4 წლის განმავლობაში კი ახალი ბულვარის ტერიტორიაზე ახალაშენებულ კორპუსებში უძრავი ქონება აქტიურად იყიდება.
ბათუმში ყველაზე პოპულარულ ადგილებს შორის, სადაც დამსვენებლებს მოსწონთ ცხოვრება:
- ჭავჭავაძის ქუჩა;
- გორგილაძის ქუჩა-რესტორნები, ბუტიკები, ბანკები და სხვა ინფრასტრუქტურა;
- რუსთაველის გამზირი-გადაჭიმულია სანაპიროს გასწვრივ;
- პუშკინის ქუჩა ზღვიდან დაშორებულია, ამიტომ საცხოვრებლის ფასები დაბალია.
როგორ მოვძებნოთ ქონება შესაძენად
ქონების არჩევა არ არის ადვილი და პრობლემური ამოცანა, განსაკუთრებით უცხო ქვეყანაში.
პირველი ნაბიჯი არის ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლა, შეთავაზებების ჩამონათვალის შედგენა, მათი შედარება.
მეორე ნაბიჯი არის პარტნიორის პოვნა, იქნება ეს დეველოპერი, რეალტორი თუ მფლობელი. სხვადასხვა არხების საშუალებით შეაგროვეთ ყველა შესაძლო ინფორმაცია პერსპექტიული პარტნიორის, მისი მთლიანობისა და საიმედოობის შესახებ.
ნაბიჯი სამი-დოკუმენტების შეძენა და რეგისტრაცია.
უძრავი ქონების ძიების ორი ძირითადი გზა არსებობს: დამოუკიდებლად, სააგენტოს ან კერძო ბროკერის დახმარებით. გასათვალისწინებელია, რომ შუამავლების დახმარება გადახდილია — გარიგების მთლიანი თანხის 3% - დან 5% - მდე.
დამოუკიდებელი ძიება
არის საიტები, სადაც უძრავი ქონების კატალოგებია განთავსებული. ყველა ირჩევს იქ ვარიანტებს თავისთვის, დაუკავშირდება მფლობელებს, მოლაპარაკებებს აწარმოებს გარიგების პირობებზე. უძრავი ქონების შეძენა ბათუმში დისტანციურად, ქალაქში მოსვლის გარეშე შეგიძლიათ.
აღიარებულია, რომ "ბრმად" ყიდვა, მხოლოდ აღწერილობებით, ფოტოებით და ვიდეოებით არ არის ყველაზე საიმედო გზა.
ბათუმში ყოფნისას ქონების არჩევა უფრო ადვილია. თქვენ შეგიძლიათ გაიაროთ ის ადგილები, რომლებიც მოგწონთ. იპოვნეთ მშენებარე ან დასრულებული და ექსპლუატაციაში შესული სახლები. შეამოწმეთ ყველაფერი ადგილზე, ესაუბრეთ მოსახლეობას, ეწვიეთ დეველოპერის ოფისს და მოლაპარაკება მოახდინეთ ფასზე. ეს შეიძლება იყოს უფრო დაბალი, ვიდრე ბროკერები გვთავაზობენ. უფრო მეტიც, თქვენ შეგიძლიათ გარიგება დეველოპერი.
ეს არის ყველაზე უსაფრთხო გზა ქონების შესაძენად.
იგი ასევე გამოიყენება მეორადი უძრავი ქონების: განცხადებები იყიდება ხშირად განთავსებული სახლები. თქვენ დაუყოვნებლივ შეგიძლიათ ნახოთ რა არის შემოთავაზებული აქ და განიხილოთ გარიგება პირდაპირ გამყიდველთან.
Приглашаем для общения про Грузию
შუამავლების დახმარება
უფრო უსაფრთხოა უძრავი ქონების დისტანციურად აღება ბათუმში დაფუძნებული საიმედო რეალტორის ან სააგენტოს დახმარებით.
როგორც წესი, სააგენტოები გვთავაზობენ ობიექტების კარგ არჩევანს ნებისმიერი მოთხოვნისთვის-როგორც ახალი შენობები, ასევე მეორადი საცხოვრებელი. თქვენ შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ რამდენიმე რეალტორს ერთდროულად. ყველა წინადადების განხილვის შემდეგ, შეთანხმდნენ ქონების შემოწმებისა და დოკუმენტაციის პირობებზე.
სააგენტოსთან დაკავშირების უპირატესობები მოიცავს:
- საკუთარი დროის დაზოგვა;
- მეორად ბაზარზე ობიექტების ისტორიის შემოწმება, თაღლითობისგან დაცვა;
- გარიგების სისუფთავე, სწორი დოკუმენტაცია
რეალტორების მეშვეობით ყიდვის ბოლო ორი მიზეზი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია გარიგების დისტანციურად განხორციელებისას.
უძრავი ქონების ფასები ბათუმში
რუსები ხშირად ყიდულობენ უძრავ ქონებას საქართველოში და, კერძოდ, ბათუმში, ასევე ხელმისაწვდომობის გამო. მაგალითად, ბინა ახალ კორპუსში ბათუმში, დასრულების და კომუნიკაციების გარეშე ("შავი კარკასი") ეღირება დაახლოებით $ 45,000 (≈3,352,500 რუბლი).
ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში ღირებულება უფრო მაღალია, ვიდრე გარეუბნებში. გავლენას ახდენს ფასები და ხედი ფანჯრიდან.
1 კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულებაა $ 1,100-$700 (81,950-52,150 რუბლი). თქვენ კი ის $ 300-500 (22 350-37 250 რუბლი) ახალ შენობაში, "შავი კარკასი", დაშორებით ცენტრში და ზღვაში.
აპრობირებული დეველოპერის პირველ ხაზზე პრემიუმ კომპლექსებში ბინა (მაგალითად, Orbi და Alliance Group კომპანიები) შეიძლება ღირდეს $ 2,500 (186,250 რუბლი) კვ.მ-ზე.მ. მსხვილი კომპანიები აშენებენ სასტუმროს ტიპის სახლებს, ქმნიან კომფორტულ საცხოვრებელ პირობებს. და ღირს ფული.
ეს გავლენას ახდენს ფორმირების ღირებულება და ეტაპზე მშენებლობა. ასე რომ, საწყის ეტაპზე — 500-1000 დოლარი (37250-74500 რუბლი) 1 კვ.მ. და დასრულებულ სახლში, იგივე ბინა შეიძლება ღირდეს 600-1500 დოლარი (44 700-111750 რუბლი).
მეორად ბაზარზე ფასებიც განსხვავებულია. მაგალითად, ქალაქის ცენტრში 40 მ2 ბინა-30,000 დოლარიდან (2,235,000 რუბლი). კერძო სახლში-800 დოლარიდან (59,600 რუბლი) კვადრატულ მეტრზე.
უძრავი ქონების მომგებიანობა ბათუმში
საცხოვრებლის შეძენაში ინვესტიციების დაფარვის ვადა შეიძლება განსხვავებული იყოს. მაგალითად,:
- ბულგარეთი-7-10 წელი;
- ესპანეთი-8-12 წლის;
- ისრაელი-15 წელზე მეტი.
საქართველოს საკურორტო ზონებში საცხოვრებელში ინვესტიციები დაახლოებით 4-6 წელიწადში ბრუნდება.
ბათუმში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავების ღირებულება სეზონის მიხედვით იცვლება. ყველაზე მაღალი მაისიდან ოქტომბრამდე, როდესაც ყველაზე მეტი ტურისტი და ვინც მოვიდა შავი ზღვის სანაპიროზე მუშაობა.
ახლა, როდესაც არსებობს ზოგადი ეკონომიკური კრიზისი და ტურიზმის ბიზნესში გარკვეული შემცირება, უძრავი ქონების ინვესტიციები შეიძლება ჩაითვალოს გრძელვადიან პერსპექტივაში.
მაგრამ ეს არ არის მიზეზი, რომ უარი თქვას ინვესტიციების შეძენის უძრავი ქონების. ზოგიერთი ექსპერტი ვურჩევ ყიდვის ახლავე, რადგან ფასი კვადრატულ მეტრზე დაბალია, ვიდრე ჩვეულებრივი, წინასწარი კრიზისი.
შემჩნეულია, რომ უძრავი ქონების გაქირავებიდან მიღებული გრძელვადიანი შემოსავალიც კი უფრო მაღალია, ვიდრე ქართულ ან ევროპულ ბანკში დეპოზიტის მომგებიანობა.
ბინა საცხოვრებელ კომპლექსში ზღვის პირას, დიდი ტერიტორიით და განვითარებული ინფრასტრუქტურით, საუკეთესოდ შეეფერება ინვესტიციებს.
დოკუმენტების რეგისტრაცია
გარიგების დაწყებამდე მნიშვნელოვანია ქონების "სამართლებრივი სიწმინდის" შემოწმება. შენობას არ უნდა ჰქონდეს დატვირთვა ან უზრუნველყოფილი იყოს.
გამოცდილი ადვოკატი საჭიროა ასეთი subtleties და კომპეტენტური აღსრულების გარიგების დოკუმენტები. მნიშვნელოვანია, რომ უცხოელებმა ეს გაითვალისწინონ. ყოველივე ამის შემდეგ, როგორც სხვა ქვეყნებში, არსებობს გარიგების ნიუანსი საქართველოში.
როგორც წესი, იურიდიული დახმარება ღირს დაახლოებით $ 100 (7450 რუბლი). ეს უფრო იაფია, ვიდრე რეალტორის მომსახურება. და ბროკერი საქართველოში არ არის პასუხისმგებელი რისკებზე გარიგების განხორციელებისას და იმ პრობლემებზე, რომლებიც შეიძლება წარმოიშვას სახლის ყიდვის შემდეგ.
მყიდველისგან დოკუმენტების დასამუშავებლად საჭიროა პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი. გამყიდველი, პასპორტის გარდა, წარმოადგენს ამონაწერს სახელმწიფო რეესტრიდან. წინასწარ, თქვენ უნდა გადაიხადოთ სახელმწიფო გადასახადი 55 ლარი (≈ 18 $ ან 1320 რუბლი).
ნასყიდობის / გაყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერა ხდება იუსტიციის სახლში კონსულტანტის თანდასწრებით. ის ასევე აღრიცხავს ახალ დოკუმენტს სახელმწიფო რეესტრში. ხელშეკრულება შედგენილია ქართულ ენაზე. უცხოელებისთვის საჭიროა ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი. ერთი გვერდი დაახლოებით 10 ლარი ღირს (≈240 რუბლი).
გარიგების დამადასტურებელი დოკუმენტების ღირებულება დამოკიდებულია რეესტრში მონაცემების შეყვანის აუცილებლობაზე. გადაუდებელი (იმავე დღეს) რეგისტრაცია ეღირება 200 ლარი (≈4800 რუბლი), 150 ლარი (≈3600 რუბლი) დღეში, 50 ლარი (≈1200 რუბლი) 4 დღეში.
22 комментария
შედით კომენტარის დასატოვებლად
Интересно, что она смогла приобрести квартиру в рассрочку и осталась довольной. Путешествие для подписания документов и знакомства с Грузией звучит как замечательный способ сочетания деловой поездки с приятными впечатлениями.Даже если приобретение недвижимости пока не входит в ваши планы, изучение данного вопроса всегда полезно и интересно. Возможно, в будущем вы также найдете нечто привлекательное в этой идее. Наслаждайтесь исследованием этого аспекта
Я хоть пока и не планирую подобное приобретение, а все равно с удовольствием изучаю этот вопрос. Расскажите, а какой, по вашему мнению, город Грузии наиболее выгоден для инвестиций в недвижимость и почему?
Мне подруга посоветовала поехать в Грузии, так как сама купила здесь квартиру в новостройке в сентябре этого года, и очень довольна. Купила вообще в рассрочку через компанию арбитрум. Прилетала только подписать документы и, конечно, познакомиться с Грузией.
Мне кажется, инвестировать в недвижимость в Грузии очень выгодный вариант, тем более в Батуми. Люди часто приезжают отдыхать и снимать квартиры на длительный срок.
Стоит подумать о покупке выгодной квартиры в Грузии! Автор, спасибо большое тебе на данную статью, мы как раз хотели с мужем приобрести квартиру и уже длительное время думаем в каком городе это сделать. Скажите, есть кто приобретал квартиру на расстоянии?